Việt kiều sẽ bị giới hạn quyền mua bất động sản?

Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản định hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Sáng 19/8, Quốc hội nghe Tờ trình và báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về quyền mua bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Việt kiều chỉ được mua bất động sản không gắn với quyền sử dụng đất?

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Đây là một trong những nội dung được đưa ra nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn, đồng thời bảo đảm thống nhất với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.

Rà soát quyền mua phần diện tích sàn của người nước ngoài

Liên quan đến quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình của cá nhân nước ngoài, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết dự thảo bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu vấn đề này.

Về pháp lý, giao dịch phần diện tích sàn xây dựng có thể không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đó hoặc quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, trên thực tế, việc sở hữu và sử dụng phần diện tích sàn vẫn không thể hoàn toàn tách rời việc sử dụng đất.

Do đó, cần đánh giá kỹ tác động để bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”, đồng thời phù hợp với yêu cầu về quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, quy hoạch và thống nhất với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Nhiều nội dung mới trong Luật Kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng đề xuất nhiều thay đổi đáng chú ý.

Về phân cấp, phân quyền, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được định hướng chuyển từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh.

Dự thảo đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản.

Về giao dịch bất động sản, dự thảo bổ sung quy trình giao dịch, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện và khung quy trình giao dịch.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được sửa đổi theo hướng đồng bộ với pháp luật liên quan.

Đề xuất mã định danh điện tử cho bất động sản

Một điểm mới khác là dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử được lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được định hướng xây dựng theo hướng dữ liệu phải được tạo lập, cập nhật đầy đủ, chính xác và kịp thời.

Đây được kỳ vọng là cơ sở để nâng cao khả năng quản lý, minh bạch hóa thông tin và hỗ trợ các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Siết bảo vệ khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều ý kiến đề nghị tiếp tục duy trì quyền lựa chọn của khách hàng liên quan đến bảo lãnh.

Theo đó, cần tách bạch nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thu xếp khả năng cấp bảo lãnh với quyền lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng.

Việc khách hàng từ chối bảo lãnh cần dựa trên cơ sở tự nguyện, đồng thời khách hàng phải được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí và rủi ro. Việc từ chối không nên được mặc định trong hợp đồng mẫu.

Một số ý kiến khác cho rằng cơ chế lựa chọn có thể giúp giảm chi phí, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng do khách hàng thường ở vị thế thương lượng yếu hơn và hạn chế về thông tin.

Chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ được phân quyền mạnh hơn

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra cho rằng cần thiết kế quy định phù hợp thực tiễn để khơi thông nguồn lực đối với những dự án mà chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai.

Trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai cần có cơ chế bảo đảm chặt chẽ việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Dự thảo cũng cần bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư, đồng thời xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và trường hợp thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Các thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai được đề nghị thiết kế theo hướng một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra điều kiện.

Đối với việc phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan thẩm tra đề nghị đi kèm trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Nhìn chung, các nội dung sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này tập trung vào quyền mua bất động sản của người nước ngoài và Việt kiều, giao dịch bất động sản, bảo vệ khách hàng, chuyển nhượng dự án và số hóa dữ liệu thị trường. Đây sẽ là những vấn đề đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về bất động sản thời gian tới.